預售商品按預售時(shí)間發(fā)貨什么意思（預售的可以催發(fā)貨嗎）
更新時(shí)間：2026-05-05 00:10:18
關(guān)于??房地產(chǎn)取消預售制，預售意思預售一直爭議不斷。商品售??之前我在文章里有關(guān)注過(guò)寫(xiě)字樓空置的按預現象，而就在上個(gè)月26日，貨什貨新華社旗下的預售意思預售經(jīng)濟參考報整版發(fā)表了題為《多地收緊預售資金監管，或將試點(diǎn)現房銷(xiāo)售》的商品售文章，與住建部、按預央行召開(kāi)的貨什貨房企座談會(huì )上的表態(tài)遙相呼應。也(′?｀)就是預售意思預售說(shuō)，取消預售制在全國全面推行，商品售??或已經(jīng)提上議程。按預
什么是貨什貨預售？
簡(jiǎn)而言之，預售是預售意思預售指開(kāi)發(fā)商將正在建設中的房子預先出售給購房者，俗稱(chēng)“賣(mài)樓花”；現售則是商品售將已竣工驗收合??ヽ(′▽?zhuān)?ノ格ヽ(′?｀)ノ的商品房出售給購房者，??一手交錢(qián)一手交房。按預
按照《商品房┐(′д｀)┌銷(xiāo)售管理辦法》現行規定，商品房現售的要求比預售??更加嚴格，而且預售能夠提前回籠資金，加快資金周轉。所以預售制(zhi)引入內地后，便迅??速普及。
預售制起源于香港。當年港商霍英東發(fā)明了“賣(mài)樓花”，即新樓動(dòng)工之前，買(mǎi)房者先付部分定金，余款分期支付，等新樓落成，再收齊買(mǎi)房者的錢(qián)。
按照先行規定，(╬?益?)投入的開(kāi)發(fā)建設的資金達到工??程建設總投資的25%之后，就能取得??商品房預售許可，即可以向購房者收錢(qián)了( ?▽?)，好一個(gè)“空手套白狼”的游戲。
比如一個(gè)5億的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商自己只用出1億左右，等購房者付了首付，就可以拿到銀行貸款，而開(kāi)發(fā)商拿著(zhù)這些錢(qián)就可以進(jìn)行下一輪開(kāi)發(fā)，而這其中大部分都是借來(lái)的錢(qián)，這也就是為什么目前房企個(gè)個(gè)都負債率極高的原因。
截至2(?⊿?)020年上半年，國內的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已達6.28萬(wàn)億元???，商品房預售比例普遍在80%-90%，甚至更高。也正是由于大干快上，在住房供應豐富和房?jì)r(jià)非理性繁榮的今天，
交款后房子與實(shí)際不符、爛尾等現象層??出不(bu)窮。而這背后，開(kāi)發(fā)商卻將風(fēng)險轉嫁給了購房者和銀行。房企只重銷(xiāo)售，不重品質(zhì)，“交房即維權”已經(jīng)(jing)成為一種買(mǎi)房的常態(tài)。
取消商品房預售制可行嗎？
有人說(shuō)，既然現在有這么多弊端，那就取消唄！目前海南、南寧、廣東等地已經(jīng)開(kāi)始初步探索，其中海南最典型，在一省范圍內實(shí)(shi)行現房銷(xiāo)售，海南還屬首個(gè)。今┐(′д｀)┌年3月7日，海南省委辦公廳、省??政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展城市主體責任制的通知》，規定新出讓土地建設的商品住房，實(shí)行現房銷(xiāo)售制度。
那到底取消商品房預售制可行不可行呢？首先咱們先分??析下主要利弊：
利：
1、有助于降低房企負債率，加快房地產(chǎn)去杠桿。預售制最??大的意義在于加快開(kāi)發(fā)商資金周轉，縮短資金占用期，降低財務(wù)成本。如果實(shí)行現售制，短期會(huì )給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)資金壓力，甚至提高其破產(chǎn)倒閉的可能，但長(cháng)(chang)期看降杠桿是我國宏觀(guān)政策的大勢所趨。
2、緩解樓市違規銷(xiāo)售亂象。按照現行《合同法》的規定，在某??些條件下，如果房屋與合同描述不符的話(huà)，購房者是可以退房的。而在預售制下，購房者交了錢(qián)，即便遇到一些不滿(mǎn)意之處，大多數購房者也會(huì )忍氣吞聲，不愿浪ヽ(′▽?zhuān)?/費這張“房票”。此外，開(kāi)發(fā)商也往往以各種理由延期交房，或在房?jì)r(jià)上漲時(shí)捂盤(pán)惜售。如果實(shí)行現售制，自己的錢(qián)砸進(jìn)去了，也就不會(huì )那么“囂張”。
弊：
1、短期商品房供需將失衡。取消預售帶來(lái)最直接的影響是開(kāi)發(fā)商后期施工資金短缺，施工竣工進(jìn)度慢，進(jìn)而導致市( ?▽?)場(chǎng)供應減少，帶來(lái)房?jì)r(jià)上漲壓力，推升市場(chǎng)風(fēng)險。
2、引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)蕩。取消預售將會(huì )加劇開(kāi)發(fā)商的資金壓力，同時(shí)拉長(cháng)開(kāi)(′?_?`)發(fā)周期，導致投資回報率下降??。而這對于中小房企來(lái)說(shuō)是致命的。巨額的貸款，每天的(de)利息都是天文數字，那些沒(méi)有??融資優(yōu)勢的中小房企，將會(huì )面臨資金鏈斷裂的(de)風(fēng)險，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨大洗牌。
對房?jì)r(jià)有何影響？
正如上面所說(shuō)，如果直接若取消商品房預售制，對房?jì)r(jià)最大的影響是，短期會(huì )利好房?jì)r(jià)。以海南為例，據中國土地市場(chǎng)網(wǎng)數據，2019年?？谑凶≌玫貎H為155.57公頃，其中又以回遷安置房、人才房為主。同期海南商品住房用地僅583.35畝。一旦施行現房銷(xiāo)售，意味著(zhù)未來(lái)新開(kāi)商┐(′?｀)┌品住宅供應會(huì )越來(lái)越少，即使市場(chǎng)需求不變，也會(huì )??呈現供不應求的局面，短期利好房?jì)r(jià)。
當然取消預售制的意義遠不至于房?jì)r(jià)方??面，比如在美(′_ゝ`)國、日本和德國，購買(mǎi)預售房時(shí)，購房者繳納的款項會(huì )由第三方保管，或通過(guò)擔保、保險等方式保管錢(qián)款，很大程度上避免了購房者和開(kāi)發(fā)商之間的糾紛。而在新加坡，購房者更是可以按施工進(jìn)度分期支付房款。
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