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目前行業(yè)以“高周轉”為美,運營(yíng)營(yíng)收益計只要說(shuō)到“低周轉”就抬不起頭來(lái)。算法什運算但凡事皆辯證。運營(yíng)營(yíng)收益計
年末,算法(′?ω?`)什運算就有三個(gè)城市公司總坐到一塊,運營(yíng)營(yíng)收益計話(huà)題裂痕越來(lái)越大:
第一個(gè)城市總,算法什運算年初低谷拿地,運營(yíng)營(yíng)收益計以快周轉的算法什運算模式,控總價(jià)求流速,運營(yíng)營(yíng)收益計1.5萬(wàn)就完成了清盤(pán),算法什運算項目肯定獲得表?yè)P。運營(yíng)營(yíng)收益計
他發(fā)愁的算法什運算是:明年沒(méi)地了(le),再在周邊拿地,運營(yíng)營(yíng)收益計成本高達2萬(wàn)。算法什運算
第二個(gè)城市總,運營(yíng)營(yíng)收益計在一個(gè)省會(huì )城市的新區,7000元拿地。也是控總價(jià)求流速,雖然新區基礎設??施建成度80%,但偏偏當地顧客不看好。迫不得已8000賣(mài)房,虧成無(wú)底洞,還沒(méi)有流速。??
他發(fā)愁的是:是按高周轉的要點(diǎn)做的,但就是快不起來(lái),能不能換一座城市?
第三個(gè)城市總,拿來(lái)地級市一塊地,因為地價(jià)頗高,不得已做了本地唯一的改善產(chǎn)品。想不到儲客火爆,壓著(zhù)沒(méi)開(kāi)盤(pán),順手把周邊兩塊地也收了。
他沒(méi)有(╯°□°)╯愁的:集團典型案例,??即實(shí)現了溢價(jià),還儲備了糧倉,被董事長(cháng)敬了3杯茅臺。
以前公司開(kāi)年會(huì ),城市總裁們還可以交流經(jīng)驗,今年的年會(huì ),同級城市之間的經(jīng)驗都無(wú)法照搬:
說(shuō)明,大勢已變。
1)手上有地時(shí),擔心房子賣(mài)不掉;
2)手上房子賣(mài)掉了,擔心買(mǎi)不到地。
這是高周轉戰略導致的,每年確定的??規模增長(cháng)額,讓開(kāi)發(fā)商種瓜得瓜,目前的地產(chǎn)大勢是:
#地貴還是錢(qián)貴#
最近寫(xiě)的文章,都關(guān)于“算法”。這是一個(gè)有趣的東西,算法來(lái)自于對邊界的定義,當邊界選擇不一樣,算法就不同,不同算法的人,在不同的世界。
高周轉的算法,本來(lái)是建??立在各個(gè)項目公司,懶惰、窩工、混亂的前提下,做工程的朋友都贊美中海:只用120天的腳手架,中海不會(huì )拖到150天,少了30天租金,成本自然低。以此類(lèi)推,拿地60天就??賣(mài)房(fang),你(′▽?zhuān)?拖到90天,多了30天資金利息,當然罪過(guò)很大。??
提(ti)高資金利用效率,這是高周轉存在的合理性。但是,今天的高周轉模式,因為被理解得不透徹,觸發(fā)了另外一個(gè)邊界:
到底是地貴,還是錢(qián)貴?
錢(qián)肯定是貴的,當開(kāi)發(fā)商要求規模,對資金需求大,所以錢(qián)ヽ(′?`)ノ貴了,資金利息要么8%,要么20%。每天消耗一臺奧迪A8,是很多(′?`)城市總的恐懼。
所以1.5萬(wàn)能賣(mài),再將面積控制在100㎡內,然后一年清盤(pán)。第二年才知道,賣(mài)出去的房子,買(mǎi)不到土地了:
1)土地成本上漲了,晚一年賣(mài),會(huì )有更高利潤。
2)在2線(xiàn)以上城市,你想高價(jià)買(mǎi)地,都未必能買(mǎi)得到。連當地開(kāi)發(fā)的入場(chǎng)券都沒(méi)有啦。
多數城市,土地比錢(qián)貴!
1)從土地成本來(lái)看:每年的土地出讓指導價(jià),都會(huì )上漲,如果土地指導價(jià)不(/ω\)漲,那么成交價(jià)會(huì )漲;
2)從發(fā)行量來(lái)看:M2每年暴漲,但是土地指標不會(huì ),控制得很死。這就是物以稀為貴了。
3)從持有者來(lái)看:有地沒(méi)錢(qián)的人,基本不存在了;有錢(qián)的人,那就多了。也就是,地就是錢(qián),但錢(qián)未必是地。
但是,大多數公司的運營(yíng)者,也就是算大賬的人,所用的公式,還是基于那個(gè)前提:
錢(qián)比土地貴!
這是對基本國情的誤讀,同學(xué)們,這幾年下來(lái),開(kāi)發(fā)(′▽?zhuān)?的邊界已經(jīng)變了。所以“算法”要變咯!
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