如果問(wèn)過(guò)去十幾年在??中國投資什么最賺錢(qián)，投資相信大家的賺錢(qián)答案都會(huì )房子。

畢竟，項目過(guò)去這些年房?jì)r(jià)的有推漲幅是有目共睹的。ヽ(′ー｀)ノ

從2002年到2018年，薦下我國房?jì)r(jià)、個(gè)項債券、投資股票的賺錢(qián)累計漲幅分別為313%、92%和52%。項目房地產(chǎn)的有推回報遠遠超過(guò)其他(╬?益?)金融資產(chǎn)，而上證綜指的薦下收益率僅勉強跑贏(yíng)CPI的漲幅49%。

但是項目未來(lái)二十年還會(huì )這樣嗎??？

那些信誓旦旦地告訴你未來(lái)房?jì)r(jià)還會(huì )繼續上(′_ゝ`)漲(???)的，不是傻子，就是騙子。

小錢(qián)不是算命先生，沒(méi)法告訴你未來(lái)什么會(huì )漲得更(geng)好，??但古人說(shuō)過(guò)，以史為鏡，可以知興替，看看過(guò)去這些(xie)年的資產(chǎn)走勢，至少可以對未來(lái)走勢有個(gè)大致的判斷。

假設你在1802年分別投資于：

1??、股票

2、長(cháng)期政府債券

3、美(mei)國短期國債

那么，200年之后，你的這1美元將分別變成1348萬(wàn)美元、33922美元、537??9美元、86.4美元。

在扣除通脹的影響之后，如下圖┐(′д｀)┌所示：

股票依然取得了70.5萬(wàn)倍ヽ(′ー｀)ノ的收益，平均真實(shí)年化收益率為6.6%，大約每10年就翻一倍，長(cháng)期政府債券的真實(shí)年化收益為3.6%，短期(?????)國債為2.7%，而黃金僅有0.7%，聊勝于無(wú)。

如果持有的是美元現金，那么200年后就只剩下5美分，基本上相當于是沒(méi)有了。

這里沒(méi)有提到大家最(zui)看好的房產(chǎn)，主要是因為歷史太久遠??，沒(méi)有確切的房?jì)r(jià)數據。

要了解房?jì)r(jià)的表現，我們不妨來(lái)看另外一個(gè)數據。

瑞士信貸銀行在其《2018年全球投資回報年鑒》上，也列舉了部分經(jīng)通貨膨脹調整??的資產(chǎn)120年內的年平均回報情況，這些資產(chǎn)更加廣泛，不僅包括了大家關(guān)心的房產(chǎn)，也包括了像葡萄酒、藝術(shù)品，(╬?益?)甚至是郵??票和小提琴等收藏品，其收益如(°□°)下圖：

從圖中可以看出，表現最好的依然是??股票，??位居前列的還有葡萄酒、藝術(shù)品。收藏品和國際債券。

而房產(chǎn)和黃金??的收益，僅為0.3%、0.7%，也就勉強能夠跑贏(yíng)通脹。

這和我們認為的房產(chǎn)是高收益投資大相徑庭。

有(//ω//)人可能覺(jué)得，100年、200年這些時(shí)間都太過(guò)久遠了，那我們不妨來(lái)看看最近的情況。

尤其是房?jì)r(jià)數據，統計口徑不同，得出的結果會(huì )有很大差異，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)漲幅，會(huì )比其他城市要大很多，但是作為參考問(wèn)( ?▽?)題不大。

這個(gè)(′?｀*)就很符合我們的認知了，過(guò)(guo)去這十幾年，(′▽?zhuān)?房?jì)r(jià)漲幅一騎絕塵，遠超其他資產(chǎn)，黃金走勢也不錯，股市卻漲漲跌跌，原地踏步。

知其然，還要知其所以然，為什么這些資產(chǎn)的(′?｀*)走勢會(huì )是這樣呢？

要搞清楚這個(gè)，我們得明白這些資產(chǎn)的本質(zhì)。

股 票

長(cháng)期來(lái)看，不管是100年還是200年，股票(′?｀)都是收益最好的資產(chǎn)，未來(lái)這個(gè)情況大概率也不會(huì )變。

原因很簡(jiǎn)單，股票背后是一家家上市公司，這些屬于一個(gè)國家的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能取得超越經(jīng)濟平均增速的收益。

企業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟活動(dòng)中也是最有發(fā)言權的，如果發(fā)生通脹，他們可以提高產(chǎn)品或者服??務(wù)的價(jià)格來(lái)應對，這樣他們能夠保證盈利，而公司的盈利，最后都會(huì )反映在股價(jià)上，這是股價(jià)長(cháng)期上漲的根本邏輯。

拿茅臺來(lái)說(shuō)，2000年的時(shí)候茅臺酒的??售價(jià)僅為200元，現??在已接近2000元，不到20年時(shí)間價(jià)格翻了十倍，同時(shí)茅臺酒的銷(xiāo)量還在穩步提升，其盈利( ???)情況可想而(er)知，反應在股價(jià)上就是下面這個(gè)樣子：

貴州茅臺上市以來(lái)股價(jià)走勢

國內股市這些年表??現一般，主要是前些年漲幅太高，估值太貴，這些年一直處于估值回歸的過(guò)程中。

另外，A股市場(chǎng)不夠成熟，好企業(yè)不在這上市，上市的不少都是垃圾企業(yè)和效率低下的國企，這也是原因之一。

不過(guò)現在情況在慢慢改善，長(cháng)期來(lái)看，股市依然會(huì )是儲存財富的最佳場(chǎng)所。

房 產(chǎn)

過(guò)去二十年，我國房地產(chǎn)的表(biao)現是有目共睹的，所以現在談起房?jì)r(jià)，很多人都認為只會(huì )漲不會(huì )跌，買(mǎi)房??永遠是正確的選擇。

但是我們也看到了，過(guò)去100年，美國房產(chǎn)的年化收益率僅為0.3%，低得可憐。

房產(chǎn)屬于非標準化的??金融產(chǎn)品，特點(diǎn)是投資期限長(cháng)、流動(dòng)性差、產(chǎn)品差異化顯著(zhù)，只有專(zhuān)業(yè)投資者才能長(cháng)期取得不錯的收益(╯°□°）╯︵ ┻━┻。

可是過(guò)去二十年，只(zhi)要是投資國內大城市房地產(chǎn)的，(╬?益?)收益都(′?_?`)不會(huì )(hui)差，這主要得益于兩點(diǎn)：一是城市化，二是貨幣超發(fā)。

過(guò)去二十年，是我(wo)國城市化最重要的二十年，大量人口流入城市，房子的需求急劇增加。

貨幣超發(fā)的影響就更加明顯了，貨幣量和房?jì)r(jià)就像是水和船的關(guān)系，水漲了，船自然就高了。

過(guò)去十多年，印鈔機開(kāi)得非常足，09—16年??，我國M2平均增速高達16%，遠高于同期GDP增速，這超發(fā)的貨幣，很大?一部分流入了保值屬性最強的房地產(chǎn)。

07年末，我國M2規模為40萬(wàn)億元，到18年超過(guò)了18萬(wàn)億，貨幣增加了三倍多，同期我國一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅??也接近三倍。

這種貨幣超發(fā)的狀態(tài)，顯然不是常態(tài)，這就跟打興奮劑一樣，打一兩次會(huì )讓你精??神煥發(fā)??，打多了人就傻(′?｀)了。

國家也意識到了這個(gè)問(wèn)題，19年以來(lái)，我國(◎_◎;)M2增速較過(guò)去十年的均值幾乎減半，房?jì)r(jià)就立刻熄火了，今年(′ω｀)前三季度一線(xiàn)城市二手住宅價(jià)格漲幅僅為1.5%。

房(fang)市與股市的表現，正在發(fā)生逆轉，只是這ヽ(′▽?zhuān)?ノ個(gè)逆轉，可能需要比較長(cháng)的一(′?_?`)段時(shí)間來(lái)完成。

在新興經(jīng)濟體中，房?jì)r(jià)基本表現是一種貨幣現象，與貨幣發(fā)行量高度相關(guān)，而在發(fā)達經(jīng)濟體中，房?jì)r(jià)則更多的與實(shí)際通脹水平持平，長(cháng)期收益能(′?｀)有2%—3%就算不錯了。

債 券

債券本質(zhì)上就是一個(gè)借貸??憑證(╬ ò﹏ó)，公司借錢(qián)，債券投資者拿固定的利息，屬于被動(dòng)的一方，在經(jīng)濟活動(dòng)中并沒(méi)有什么話(huà)語(yǔ)權。

很顯然，公司借錢(qián)，一定是(shi)有更好的去處，投資收益更高的項目，這也就決定了長(cháng)期看債券收益比股票收益要低。

債??券的種類(lèi)有很多，比如國家發(fā)行的國債、國開(kāi)債，地方政府發(fā)的地方債，上(shang)市公司發(fā)(fa)的公司債和可轉債。但是大??部債券都屬于銀行間市(shi)場(chǎng)的交易品種，個(gè)人投資者參與門(mén)檻很高，普通投資者投資債券的方式主要是債券基金和可轉債。

從2004年至今，我國債券基金的平均收益(⊙_⊙)接近7%，很高了，但是依然要遠遠落后M2的增速。

黃 金

今年黃金屢創(chuàng )新高，表現( ?° ?? ?°)非常亮眼，從去年低點(diǎn)算起，漲幅超過(guò)20%。

黃金現貨近兩年價(jià)格走勢

自古以來(lái)，黃金就是一種硬通貨，提起財富，大家首先想到的就是黃金。在當代，黃金更是獨享了與信用紙幣體(ti)系(′?｀*)對抗的榮光。

當人們對紙幣系統不信任時(shí)，就會(huì )買(mǎi)入黃金，而紙幣堅挺時(shí)，就沒(méi)黃金啥事。

黃金的主要作用在于避險，只要黃金的開(kāi)?采量沒(méi)有大幅上升，人們對黃金的認可度不降低，這種作用就不會(huì )降低。

黃金只適合周期性的短期投資，并不是長(cháng)期投資的好品種。

原 油

原油和黃金一樣，都是沒(méi)法產(chǎn)生收(′_｀)益的東( ?ヮ?)西，差別在于黃金可以?xún)Υ?，而原油產(chǎn)出來(lái)就是被消耗的，所以原油的價(jià)格，主要取決于供需。

美??國達拉斯聯(lián)儲曾經(jīng)統計過(guò)全球不可再生資源ヽ(′ー｀)ノ32(′ω｀)0年來(lái)經(jīng)通貨膨脹調整??的價(jià)格指數變??動(dòng)。

按一般人的理解，這些資源越用越少，價(jià)格應該越來(lái)越高，事實(shí)上卻完全不是這樣。

隨著(zhù)技術(shù)的進(jìn)步，原油開(kāi)采成本越來(lái)越低，產(chǎn)量大幅上升，價(jià)格整體來(lái)說(shuō)是越來(lái)越便(′?｀*)宜了，很明顯，這也不是一個(gè)適合長(cháng)期投資的品種。

總 結

1.通脹是把殺豬刀，隨著(zhù)貨幣的超發(fā)，中低收入者的財富會(huì )被嚴重稀釋。

2、過(guò)去這些年房?jì)r(jià)的高速增長(cháng)，主要得益于貨幣超發(fā)，這種情況以后大概率不會(huì )發(fā)生了。

4、想要長(cháng)期取得高收益，最好的投資依然是股市；對普通人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)入低成本的指(?Д?)數基金可能是最好的選擇。