你家房企的家房產(chǎn)品標準化（80%會(huì )失??！原因在這里）

要不要搞標準化？產(chǎn)品

對于一些房企來(lái)說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有商量的標準余地——必須標準化。

“小而美”式微，失敗越來(lái)越多房企走??上了規模之路。原因這條道路上，家房標準化是產(chǎn)品必備武器。像金茂、標準藍光等立足標準化體系(xi)的失敗黑馬，都是原因三級連跳。相反(???)，家房沒(méi)有標準化的產(chǎn)品加持，房企規模瓶頸立現。標準

然而，失敗很多房企似乎ヽ(′▽?zhuān)?ノ并不懂標準化。原因

具體表現為：一提標準化，就只有產(chǎn)品標準化。

前兩年，最火的莫過(guò)于“產(chǎn)品標準化”。如雨后(╬?益?)春筍，各大房企紛紛弄起了產(chǎn)品系。據統計，目前超過(guò)95%的百強房企都有產(chǎn)品標準化，平均有3.7條產(chǎn)品線(xiàn)。

實(shí)際上，如果房企眼中只有產(chǎn)品標準化，就像“盲人摸象”。

真正牛X的??標準化是全流程的，是一套“組合拳”。任何一個(gè)環(huán)??節掉鏈(′?｀*)子，都會(huì )抵消掉整個(gè)房(fang)企的標準化努力。

全流程對產(chǎn)品標準化進(jìn)行支撐

才能提效率??、控風(fēng)險、降成本

很多房企在還沒(méi)弄清楚標準化是什么，就匆匆梳出了幾條“**府”。

簡(jiǎn)ヽ(′ー｀)ノ單地將已有的項目分類(lèi)，沒(méi)有內在的統一邏輯，像極了一個(gè)產(chǎn)品標準化的“表面工程”。

這樣的做法，其實(shí)是沒(méi)有搞懂房企為什么要標準化。

房企搞標準化絕不是為了做出平庸的產(chǎn)品，而更多是出于對以下因素??的考量(╯°□°）╯︵ ┻━┻：

1、提高效率，標準化帶來(lái)的速度提升是有目共睹的

統計顯示，從拿地、開(kāi)工到開(kāi)盤(pán)，產(chǎn)品標(biao)準化的房企平均開(kāi)發(fā)周期，相比沒(méi)有(you)做產(chǎn)品標準化的房企，大概要短7個(gè)月。

2、把控風(fēng)險，標準動(dòng)作減少失誤，這是一個(gè)概率問(wèn)題

在某種程度上，標準化消除了盡可能的“不確定性”，把控總體品質(zhì)、降低風(fēng)險。

3、降低成本，規模效應下的節省非?？捎^(guān)

創(chuàng )造一個(gè)全??新的項目，成本遠比標準化復制出一個(gè)項目要高得多。這樣節省下來(lái)的成本，再乘以規模效應，是巨大的。

沉下心來(lái)的房企做標準化，往往是全流程的。

以金科的產(chǎn)品標準化(′▽?zhuān)?)過(guò)程為例，研發(fā)部門(mén)對客戶(hù)需求做了深入研究，歸納為瓊華、博翠、集美3條產(chǎn)品線(xiàn)的價(jià)值點(diǎn)。但這僅僅是其標準(zhun)的核心內容。

金科的標準化還有6大模塊，其中涉及到了：項目定位、營(yíng)銷(xiāo)、成本、工程等各個(gè)方面。

萬(wàn)科碧桂園旭輝金茂藍光中梁等房企，在每個(gè)重要的開(kāi)(′；ω；`)發(fā)鏈條上都踐行著(zhù)標準化。幾乎所有的部門(mén)：設計、投資、采購、成??本、運營(yíng)、工程、營(yíng)銷(xiāo)…都卷入其中。

至此，不是為了以上3個(gè)目的進(jìn)行的產(chǎn)(′▽?zhuān)?品標準化，沒(méi)有意義。

同理，沒(méi)有其他部門(mén)的標準化配合，房企要想達成以上目的，幾乎是癡人說(shuō)夢(mèng)。

接下來(lái)，明源君就為你解讀，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程中的各個(gè)部門(mén)是如何支撐產(chǎn)品標準化落地，并同時(shí)達成ヽ(′▽?zhuān)?ノ以上3個(gè)目標的。

前端萌芽

設計標準化才能實(shí)現產(chǎn)品標準化

千萬(wàn)別忘了用選址標準指導投資

在產(chǎn)品標準化的前端，設計研發(fā)和(he)投拓兩個(gè)部門(mén)，一個(gè)主動(dòng)一個(gè)被動(dòng)，都為標準化成型奠定了基調。某種程度上，沒(méi)有前端的基礎，也就無(wú)從談起中端的配合和后端的加成。

一、研發(fā)設計的標準化才能孕育產(chǎn)品標準化

如今，在房企的研發(fā)設計標準化(′ω｀)實(shí)踐中，更多體現在(zai)管理標準化、技術(shù)標準化和方法標準化這3個(gè)方面，這為產(chǎn)品標準化打下了基礎。

在設計標準化之上，實(shí)現產(chǎn)品標準化只需要：

1、 明確做哪些、不做哪些產(chǎn)品線(xiàn)，要??形成幾個(gè)產(chǎn)品系列。與此同時(shí)梳理出“產(chǎn)品IP——產(chǎn)品線(xiàn)——項目系列——具體項目”這一系列的對應關(guān)系。

2、 明確哪些產(chǎn)品模塊要標準化，哪些要差異化，都需要詳細策劃。畢竟不同產(chǎn)品線(xiàn)的標準化程度是不同的(de)，比如剛需住宅產(chǎn)品線(xiàn)的標準化率肯定高于高端住宅。

3、 建模、建庫，從而構建起一個(gè)完整的標準化體系，并形成有效機制不斷優(yōu)化和迭代。

總得來(lái)說(shuō)，設計研發(fā)階段對產(chǎn)品標準化的構建，是通過(guò)工作前置??來(lái)縮短前期設計周期來(lái)達??成提高效率目的的。設計圖紙是現成的，就可以將設計(ji)周期壓縮3(′?ω?`)個(gè)月左右。

與此同時(shí)，這樣還減少了設計變更和返工率，在操作層面上避免了反復修改造成的損失。

二、產(chǎn)品標準包括選址要求，為拿地提供參考依據

在項目開(kāi)發(fā)的傳統邏(′_｀)輯中，拿地是先行于定位和設計的(′▽?zhuān)?，機會(huì )型拿地的情況比較多。而產(chǎn)(O_O)品標準化通過(guò)設計前置，開(kāi)始限定拿地動(dòng)??作，對傳統邏輯進(jìn)行了顛覆。

具體表現就是產(chǎn)品標準化中對選址條件的要求。

這一標準明顯指向了投拓部門(mén)的工作，讓投資工作有跡可循，摒棄了“走一步算一步( ???)”這樣毫無(wú)戰??略的拿地方式，成功規避了許多不必要的拿地風(fēng)險，大大降低了出錯幾率。

金茂??府(′_｀)所有的項目，堅持“4大標準+3大關(guān)(╯‵□′)╯鍵詞”，即核心城市、核心土地、核心資源、高凈值人??群，4個(gè)條件缺一不可。3個(gè)關(guān)鍵詞，則是(′?_?`)國家看重的區域、地鐵網(wǎng)覆?????蓋、周邊產(chǎn)業(yè)聚集。只有滿(mǎn)足這些條件的地塊，才能支(zhi)持金茂府產(chǎn)品系的落地。

此外，投資還能反作用于產(chǎn)品標準化的研┐(′д｀)┌發(fā)，對其進(jìn)行修正。

中端支撐

采購的戰略地位不可小覷

對于標準化來(lái)說(shuō)，你研發(fā)出了產(chǎn)品標準化體系，而且還拿到了合適的地，又能怎樣？沒(méi)有成本、采招和運營(yíng)(′▽?zhuān)?)3個(gè)中端部門(mén)的配合，一切提效、控險、降成(cheng)本的終極目標，都要撲空。

一、成本內(nei)置在產(chǎn)?????品標準化之中

不少房(fang)企會(huì )將成本有機??地內置在標準化體??系之中。

萬(wàn)科首先會(huì )根據馬斯洛理ヽ(′ー｀)ノ論的五層需求層級，對客戶(hù)景??(′?｀*)觀(guān)需求進(jìn)行一個(gè)排序；再通(′▽?zhuān)?過(guò)對不用產(chǎn)品品類(lèi)的景觀(guān)??需求面積，按比例劃分，測算其成本，形成景觀(guān)成本比例標準。

由此，可達到給景觀(guān)需求配置標準化、成本標準化的目的。

開(kāi)發(fā)商通過(guò)這個(gè)標準來(lái)控制景觀(guān)的成本預算，在一定的成本預算內，最大程度地滿(mǎn)足客戶(hù)的景觀(guān)品質(zhì)需求。

二、采(′?｀)購在標準化下大有作為

近年來(lái)，越來(lái)越多的房企將分散式的采購被整合，更多采購權限被集中到了集團層面，集采和戰采成為大勢所趨。

這一趨勢正契合了(le)標準化。

1、 招投標前置

在產(chǎn)(╬ ò﹏ó)品標??準化下，什么產(chǎn)品線(xiàn)用什么(me)材??料(liao)都有數據了??，就可以提前進(jìn)行招標，通過(guò)前置來(lái)提高效率。

2、 合同標準化

合同??標準化管理能夠大大提高對外部資源的管理效率。

例如，某房企在建立合同標準化之后，一方面風(fēng)險得到管控，合同糾紛的法律官司減少一半；另一方面，效??率得到提升，審批效率提升2～3倍，原來(lái)審批要半個(gè)月到一個(gè)月，現在大部分只需一周，并且完全杜絕了合同郵寄時(shí)的丟件現象。

3、 戰略采購體系

萬(wàn)科形成了“集團??采購-區域采購-分公司定點(diǎn)采購”的戰采(°ロ°) !體系。

而不少像恒大這種最大推行標??準化采購的公司，集采率已達80%以上。

戰采集采等標準化采購，有效??支撐了產(chǎn)品標準化的落地，但是其好處絕不僅限于此：一來(lái)大規模的采購能夠為房企帶來(lái)更大的議價(jià)空間，以更便宜的價(jià)格交易；二來(lái)標準化的流程也降低了(le)出(chu)錯幾率。

三、運營(yíng)標準化應該是對過(guò)程管控、對結果考??核

這兩年不少房企都推進(jìn)了運營(yíng)標準(zhun)化。

比如碧桂園就專(zhuān)門(mén)編寫(xiě)了一本《運營(yíng)會(huì )議管理手冊》，在項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項目運營(yíng)決策類(lèi)會(huì )議都有明確的召開(kāi)標準。每個(gè)會(huì )議的議題目的、召開(kāi)時(shí)間、組織部門(mén)、參與部門(mén)、上會(huì )資料、輸出成果都規定好了。(′▽?zhuān)?

這里需要注意的是，運營(yíng)標準化的(de)執行過(guò)程，應該是“過(guò)程管控+結果考核”的。

很多房企中，經(jīng)常出現為了趕節點(diǎn)，而動(dòng)作變形。比如一些項目為了趕工期，就將來(lái)不及供應的定制材料偷換成普通材料。

而在一些房企的大運營(yíng)體系中，對于項目開(kāi)盤(pán)節點(diǎn)延遲，不會(huì )立刻作出處罰決定的，而是先記錄在案，考核看最終的結果。

后端加成

工程標(°ロ°) !準化降?低工程風(fēng)險

其實(shí)，前端和中端這些部門(mén)已經(jīng)構筑起了產(chǎn)品標準化的“骨肉”，但是少了后端工程和營(yíng)銷(xiāo)的加成，就無(wú)法將標準化發(fā)揮到最大化。

一、用(???)技術(shù)和工期的標準化，來(lái)管控工程風(fēng)險

選址標準確定了拿地，采購標準化找到了固定供應商和總包，基本也就將工程框在一定范圍內了。

此時(shí)，工程標準化的只需盯住三大目標就好：質(zhì)量、進(jìn)度、投資。

1、技術(shù)標準化實(shí)現質(zhì)量管控體系

招商地產(chǎn)的技術(shù)標準規定得很細致，對各分部分項工程的工藝流程、控制標準、細部節點(diǎn)處理、檢查驗收標準、觀(guān)感質(zhì)量要求、安裝要求、標準做(°□°)法、禁止做法進(jìn)行了統一，避免各方理解的偏差或標準(zhun)不一致而埋下質(zhì)量隱患。

而這正是工程(′▽?zhuān)?質(zhì)量管理體??系的基礎。一個(gè)完整的質(zhì)量管理體系，包括標準、工具、指引、制度。

以旭輝為例，其制定了5998管理體系，??5998是指五大制度，(???)九大指引，九(jiu)大流程，八大標準。不僅在公司內(nei)部鋪展培訓，同時(shí)也將其作為施工方、監理方工作開(kāi)展的核心標準，要求熟悉鞏固。

2、對進(jìn)度的??控制，則體現在標準工期上

標準工期是建立在標準產(chǎn)品線(xiàn)基礎上的。

產(chǎn)品定型之后，±0以上的工程高度標準化，對應的，項目工期也?更容易實(shí)現標準化。

萬(wàn)科的標準工期包括了土方及??基坑支護、基礎結構施工、(╬ ò﹏ó)地下結構施工（至出正負零）等7個(gè)部分；龍湖用工??期計算表劃分出不同的工期標準；藍光則規定，采用復制方案的銷(xiāo)售中心及景觀(guān)，總施工工期為93天，而采用新設計的施工工期可延長(cháng)至119天。

二、營(yíng)銷(xiāo)標準動(dòng)作，??省力提效的同時(shí)，還(hai)能強化產(chǎn)品系IP

2017年，恒大就將銷(xiāo)售費用??的大幅降低歸功于嚴格實(shí)施“標準化”管理及運營(yíng)模式。

真正的營(yíng)銷(xiāo)標準化，需要在摘牌、品牌、渠道(╯°□°）╯、拓客、造勢、開(kāi)盤(pán)六大階段??，細化若干環(huán)節??，讓每一個(gè)動(dòng)作都標準化。

不同房企之間的營(yíng)銷(xiāo)標準化差異也較為明顯。??碧桂園實(shí)行嚴格的“7步曲”式營(yíng)銷(xiāo)標準化，而中梁則采用“60分營(yíng)銷(xiāo)標準化”，強調“框架下的靈活”。

一(′_ゝ`)方面，營(yíng)銷(xiāo)標準化降低決策成本和對人才及(ji)其經(jīng)驗的依賴(lài)，使得營(yíng)銷(xiāo)的每個(gè)??環(huán)節都高效率銜接，形成快速開(kāi)發(fā)快速銷(xiāo)售的套路。

另一方面，針對不同產(chǎn)品系形成的營(yíng)銷(xiāo)標準化，??通過(guò)固定套路對外傳遞出統一形象，有助于鞏固產(chǎn)品系IP。

結語(yǔ)：

其實(shí)，真正(//ω//)與創(chuàng )新形成對立的是僵化的制度，明智的頂層設計者往(?????)往會(huì )留下恰到好處的創(chuàng )新空間，而標準化則成為為創(chuàng )新保駕護航的手段。

這也是各家房企標準化的根本區別所在——僵化還是創(chuàng )新，混亂還是??秩序，不過(guò)是一個(gè)比例問(wèn)題。

因此，斷不可“因噎廢食”。

開(kāi)始普遍實(shí)行標準化，在某種程度上，其實(shí)是房企開(kāi)始邁入現代化的標志之一。當(???)荒蠻時(shí)代結束，建立一個(gè)具有生命力的現代標準化體系，房企才能活得更久。