一、房地產(chǎn)品的產(chǎn)營(yíng)調研

只有對樓盤(pán)進(jìn)行充分的調研，才能找出了自身的銷(xiāo)策弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，審視產(chǎn)品，劃方擺正了迎戰市場(chǎng)的案步恰當位置。這樣，房地我們才能對癥下藥，產(chǎn)營(yíng)才能在理性的銷(xiāo)策基礎上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的劃方優(yōu)勢點(diǎn)，策劃才能行之(zhi)有效。案步

(1)物業(yè)的房地定位;

(2)建筑、配套、產(chǎn)營(yíng)價(jià)格的銷(xiāo)策優(yōu)劣勢分析;

(3)目標市場(chǎng)的分析;

(4)目標顧客的特征、購買(mǎi)行(′ω｀)為的劃方分析;

二、市場(chǎng)的案步調研

或許有人講，搞房地產(chǎn)項目靠的是經(jīng)驗，但須知，市場(chǎng)調研的目的是從感性的經(jīng)驗，結合不斷變化和細分的市場(chǎng)信息房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案??，提升到理性的層次，科學(xué)地??對所有在規劃、推廣過(guò)程中將出現的問(wèn)題進(jìn)行有效的預測。

在市場(chǎng)經(jīng)濟的競爭下，閉門(mén)造車(chē)或迷信經(jīng)驗終究是不行的。

(1)區域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢分析;

(2)主要競爭對手的界定與SWOT的分析;

(4)與未來(lái)競爭情況的分析和評估。

三、企劃的定位??

定位是所有廣告行為開(kāi)展的一個(gè)主題，就像一個(gè)圓心，通過(guò)項目的調研，制定樓盤(pán)定位，提煉USP(獨特的銷(xiāo)售主張)，提出推廣口號，使樓盤(pán)突現其與眾不同的銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。

尋找最能代表目標顧客對家庭和ヾ(′?｀)?生活方式的理解作為創(chuàng )作原(yuan)素，以此作為廣告的基調，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷(xiāo)售力。

四、推廣的策略及創(chuàng )意的構思(si)

針對項目情況，確立幾個(gè)與之對應的創(chuàng )┐(′ー｀)┌意構思，再從中選擇最適合的構思，圍繞構思并配合時(shí)間節點(diǎn)展開(kāi)推廣策略的安排。

五、傳播與媒介???策略的分析

(1??)不同媒體的效應和覆蓋目標;

(3)不同種類(lèi)、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分析;

(4)不同電視臺、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析;

(5)不同電臺、不同時(shí)段、不同欄目的電??臺廣告分析;

(6)不同地區、不同方式的夾報DM分析;

(7)戶(hù)外或其他媒體的分析;

(8)不同的媒體組合形式的分析。

六、階段性推廣總體策略

房地產(chǎn)??廣(guang)告，有的決策者是想到哪里，做?到哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排， 更沒(méi)有周期概念，面對激烈的市場(chǎng)競爭，則始終處于被動(dòng)狀態(tài)， 只能?chē)@怨廣告無(wú)效。

規范的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)對樓盤(pán)的推廣是一套系統(tong)工程，根據市場(chǎng)反映結合施工進(jìn)度， 針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟的階段性策略尤為重要。

七、階段性廣告和媒介宣傳

房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng )作要挖掘記憶點(diǎn)、找準利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn)，以階段性目標為指導，全方位地實(shí)┐(′?｀)┌施強有力的廣告攻勢，合理運用戶(hù)外??媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的“三套車(chē)”縱橫ヽ(′▽?zhuān)?/交錯，整合傳播。

(1)廣告的(′_｀)重點(diǎn);

(2)廣告的主題和表現手法;

(3)各類(lèi)媒體廣告的創(chuàng )意與制作;

(4)媒體的發(fā)布形式和頻率;

(5)整合傳??播的策略;

(6)媒體發(fā)布的代理。

八、階段性促銷(xiāo)活動(dòng)的策略

促銷(xiāo)的最大目的是，在一定時(shí)期內，以各種方式??和工具來(lái)刺激和強化市場(chǎng)需求，達到銷(xiāo)售促進(jìn)的目的。

(1)促銷(xiāo)活動(dòng)的主題;

(2)促銷(xiāo)活動(dòng)的計劃和實(shí)施監督;

(4)促銷(xiāo)活動(dòng)的效果評估和市場(chǎng)反映的總結。

九、階段性公共關(guān)系的策略

善于借用各種社會(huì )事件制造樓盤(pán)的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)行報道、炒作，使樓盤(pán)得以宣傳，并能樹(shù)立獨特的形象。

十、定期廣告效果跟蹤和信息反饋

廣告效果監測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟效(′?_?`)益、社會(huì )效益和心理效益的一項檢測。而市場(chǎng)反饋信息同時(shí)也對下一輪廣告行為的修正，以適應日益變化的市場(chǎng)，“一條道，走到黑”往往是要走死胡同的??。

十一、定期跟蹤競爭對手的廣告投放(′；д；`)

所謂“知已知彼，百戰不貽”。在市場(chǎng)推廣中，要及時(shí)地監測競爭對手的一舉一動(dòng)，對于營(yíng)銷(xiāo)競爭既能做到把握對手動(dòng)向房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，防范于未然，也能對于對手的營(yíng)銷(xiāo)變數能及時(shí)地反應和應對。

十二、推廣成本預算ヽ(′▽?zhuān)?/和費??用監控

廣告預算的每一筆精打細算，不應該是(shi)簡(jiǎn)單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的??壓價(jià)之上，而是應該貫穿營(yíng)銷(xiāo)決策的每一個(gè)步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選擇之中。因為一個(gè)決策ヾ(?■_■)ノ性的失誤，往往會(huì )抵消幾十次討價(jià)??還價(jià)的全部所得。

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